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Wertminderung von Immobilien
Eine heute übliche Windenergieanlage von 1,5 MW (= 1.500 kW) erwirtschaftet dem Betreiber bei heute garantiertem Abnahmepreis von 0,173 DM/kWh und der realistischen Annahme von 2.000 Vollaststunden/a einen Bruttogewinn von über 500.000,- DM im Jahr. Bei den drei bei uns geplanten Anlagen sind es somit 1,5 Millionen Mark im Jahr. Die Anwohner büßen hingegen bis zu 50 % ihres Besitzes ein, wie einige Stimmen Betroffener zeigen:
Seit ca. zwei Jahren versucht die Volksbank Oldendorf 15 Bauplätze an der Peripherie der Ortschaft Kranenburg, Kreis Stade, an den Mann zu bringen. Alle Interessenten lehnten bisher dankend ab.
In ca. 700 m Entfernung soll ein Windpark mit 6 WKA von 1,5 MW entstehen.
Ebenfalls in Kranenburg, Kreis Stade, versucht seit längerem eine Familie ihr Einfamilienhaus, gleiche Entfernung zum geplanten Windpark, zu verkaufen. Die Verkaufverhandlungen scheiterten meist schon bei der ersten Kontaktaufnahme:
Kranenburg(?), Windpark (!), nein danke...
Mitteilung von Erwin Schütz aus Kranenburg bei Stade am 24. Januar 2001
Bonner - / Kölnische Rundschau vom 6. Januar 2001
Ärger um geplante Windkraftanlage
Preise für Grundstücke im Neubaugebiet purzeln
Erftstadt-Lechenich. Der Streit um die geplante Windkraftanlage bei Lechenich hat eine neue Dimension erreicht. Nachdem bekannt wurde, dass auf einer sogenannten Konzentrationszone zwischen Konradsheim und Mellerhöfe sieben riesige Windräder entstehen sollen, soll nach Schätzung von Fachleuten der städtische Grundbesitz im Lechenicher Neubaugebiet von einem Tag auf den anderen einen Wertverlust von etlichen Millionen Mark erlitten haben. Die CDU hatte sich noch vor Jahreswechsel intensiv in einer Sondersitzung mit dem Thema Windkraftanlagen befasst und unter Vorsitz von Albert Granrath einen Krisenstab eingerichtet.
..... Erörtert wurden aber auch hier schon die niederschmetternden Prognosen. So muss alleine die Stadt als Grundbesitzerin mit einem Verlust bei den Immobilien von einigen Millionen Mark rechnen. Man prognostiziert, dass gerade das Kaufinteresse am Baugebiet in Lechenich- Nordwest, komplett in städtischer Hand, angesichts der Hiobsnachrichten stark abfallen wird. Im Sommer sollen die rund 55.000 Quadratmeter verkauft werden, ursprünglich war von einem Quadratmeterpreis von 400 Mark die Rede. Der dürfte jetzt stark gesunken sein. Selbst bei Berücksichtigung von Straßenland, Ausgleichsfläche etc. werde von einem Wertverlust von 25 Prozent auszugehen sein, so die Fachleute.....
Wertminderung von Immobilien durch Windkraftanlagen
-Herabsetzung des Einheitswertes durch das Finanzamt-
Das Finanzamt Peine hat mit Schreiben vom 27. März 2001 Az.: 112 7018 003 000 0, die von Peter Nieswitz in Hohenhameln, Niedersachsen, beantragte Herabsetzung des Einheitswertes wegen Windkraftanlagen wie folgt abgelehnt.
"Ein Abschlag vom Grundstückswert gem. § 82 Bewertungsgesetz ist nur dann gerechtfertigt, wenn die bestimmungsmäßige ortsübliche Nutzung eines Grundstücks erheblich beeinträchtigt wird. Dies bedeutet bei einem Wohngrundstück, dass die Bewohner des Grundstücks gezwungen sind, ihre Lebensgewohnheiten bezüglich der Nutzung des Grundstücks erheblich einzuschränken (BFH Urteil vom 12.12.90, BStBl 1991, II, S. 196, BFH Urteil vom 1812.91, BStBl 1992, II, S. 279, BFH Urteil vom 7.7.93, BStBl 1994, II, S. 6). Da die Betreiber der Windkraftanlage an strenge Auflagen seitens der Baugenehmigungsbehörde gebunden sind, deren Einhaltung jährlich überprüft wird, muß ich davon ausgehen, daß eine erhebliche Beeinträchtigung der Bewohner der Ortschaft Mehrum nicht vorliegt."
7. August 2001
W. Buse - Steuerberater - Oldenstädter Str. 36 - 29525 Uelzen
Finanzamt Peine
Duttenstedter Str. 106, Bewertungsstelle
31224 Peine
38.031.06038
Peter Nieswitz - Neue Straße 3 31249 Hohenhameln -
Hier: Einspruch gegen Ablehnungsbescheid vom 27.3.2001 betreffend Herabsetzung des Einheitswertes
Sehr geehrte Damen und Herren,
in der o. g. Sache erhalten Sie mit diesem Schreiben die Vertretungsvollmacht.
Den Einspruch begründe ich im übrigen wie folgt:
1. Nach § 82 (Ermäßigung und Erhöhung) ist der sich nach den §§ 78 bis 81 ergebende Grundstückswert zu ermäßigen.
2. Die unter Ziffer 1 - 3 des Abs. 1 genannten Ereignisse sind nur Beispiele. Satz 2 des Absatzes lautet wörtlich: Als solche Umstände kommen z. B. in Betracht .....
3. Die Ermäßigung nach Absatz 1 Nr. 1 und 2 .... darf insgesamt 30 vom Hundert des Grundstückswertes (§§ 78 bis 81) nicht übersteigen.
4. Eine Beeinträchtigung durch Windturbinen kann der Ziffer 1 des § 82 Abs. 1 BewG zugeordnet werden. Für den vorliegenden Fall bedeutet dies:
Die südwestlich in ca. 575 m entfernt errichtet Windkraftanlage verursacht bei Betrieb in erheblichem Maße Lärm und Schallwellen, bei tiefstehender Sonne auch Schattenwurf, abgesehen von der Beeinträchtigung durch die ständige Bewegung des Rotors.
5. Unter Bezug auf die Entscheidungsgründe des Urteils des BFH vom 18.12.1991 - II R 6/89 (BStBl II 1992, 279) wird festgestellt:
a) Eine derartige Beeinträchtigung wird von der Bevölkerung nicht als "gewöhnlich" und "üblich" empfunden.
b) Das o. g. Urteil befaßte sich mit der Auswirkung von Verkehrslärm. Im allgemeinen läßt der Autoverkehr außerhalb der Spitzenzeiten erheblich nach.
c) Windturbinen jedoch kennen keine Nachtruhe, keinen Feierabend, keine Feiertage usw. Aufgrund dieser völlig unplanmäßigen Lärmerzeugung wird die bestimmungsgemäße ortsübliche Nutzung in erheblichem Maße beeinträchtigt. Für das Wohngrundstück des Klägers bedeutet dieses, daß die Bewohner gezwungen sind, ihre Lebensgewohnheiten bezüglich der Nutzung des Grundstücks in einer Weise einzuschränken, die bei einer üblichen Benutzung des Grundstücks in seiner konkreten Beschaffenheit nicht mehr hingenommen würde. (vergl. Auch Senatsurteil vom 12.12.1990 BStBl. II 1991, 196, 197).
6. Die Höhe der Ermäßigung des Grundstückswerts nach § 82 Abs. 1 Nr. 1 BewG ist entsprechend der Bedeutung des Ermäßigungsgrundes auf den Verkaufswert des Grundstücks im Falle eines Verkaufs zu ermitteln (s. auch BFH-Urteil v. 12.12.90 BStBl. 1991, 196).
7. Aufgrund der Vielzahl von inzwischen in Niedersachsen errichteten Windkraftanlagen sind bereits zahlreiche Erfahrungen gemacht worden bezüglich des Verlustes von Immobilienwerten. An ungünstigen Standorten (wie im vorliegenden Falle, siehe beigefügten Fotos) können Wohngebäude nur noch mit Kaufpreisabschlägen von 40 bis 50 % veräußert werden.
Ich beantrage, den Einheitswert des Gebäudes um den Höchstbetrag von 30 % zu ermäßigen.
Folgende Unterlagen werden beigefügt:
Flurkarte Katasteramt Peine, 2 Fotos mit Ansicht der Windturbine, vom Wohnbereich aus, Betroffenheitsbeschreibung vom April 2001, Beschreibungen der gesundheitlichen Belastungen von Prof. Dr. J. Bruch, Dr. R. Bartsch u.a.
Wilfried Buse Steuerberater
Buse Wilfried, Steuerberater, Oldenstädter Str. 36, 05804 528, di 0581 9799612.
Email: buse@buse-uelzen.de 29525 Ülzen
Ehlen Bernhard, Neustr. 28, 06571 951286, fax ...8
Gutachter für Grundstückswerte
Email: ehlenb@t-online.de
www.finanzgutachter.de 54518 Minderlittgen
Nieswitz Peter, Neustr. 3, 05128 251 31249 Hohenhameln
Schulz Helmut, Zeusgraben 38, Oberst a. D., 02235 74493, Fax 987913.
Email:
helsischulz@t-online.de 50374 Erftstadt
28. Juni 2001
Immobilien GmbH M....., Münster
Herrn.....
Verkauf Ihres Einfamilienhauses
Sehr geehrter Herr.....
.....
Hierbei handelt es sich um ein Einfamilienhaus
- Erdgeschoß, nicht unterkellert 69 qm,
- Obergeschoß 79 qm,
- ausgebautem Spitzboden 26 qm,
- Grundstück 1.818 qm.
Die Immobilie ist im Außenbereich von Sendenhorst, Ortsteil Albersloh gelegen.
...
Die Erdgeschoßwohnung ist grundbuchamtlich mit einem Altenteilsrecht belastst. Dies bedeutet, daß ein potentieller Erwerber auf Jahre hinaus mit der Nutzung der Erdgeschoßwohnung nicht rechnen kann. Aus diesem Grunde scheidet eine Bewertung Ihrer Immobilie nach dem Ertragswert zunächst vollkommen aus.
Weiter haben Sie mitgeteilt, daß Ihre Immobilie in einer sogenannten "Konzentrationszone für Windenergieanlagen" gelegen ist. Die Problematik von Immobilien in diesen "Konzentrationszonen" ist für mich als Immobilienmakler nicht neu. Widerholt haben wir uns in den letzten Jahren vor allem im Münsterland hiermit auseinandersetzen müssen. In allen
Fällen hat ein potentieller Erwerber einen erheblichen Preisnachlaß beim Erwerb einer solchen Immobilie, die in "Konzentrationszonen" gelegen ist, geltend gemacht Die gleiche Erfahrung haben ausnahmslos auch Kollegen im RDM machen müssen, wie ich in verschiedentlichen Gesprächen feststellen konnte.
Es tut mir deshalb sehr leid, Ihnen mitteilen zu müssen, daß der von Ihnen fixierte Preis von ca. 370.000 Mark nach meiner Einschätzung unrealistisch ist.
Unabhängig von der Substanz der Immobilie, die ich als mittleren Standard einordnen würde, sind die Positionen "Altenteil" und "Konzentrationszone für Windenergieanlagen" so markant, daß m. E. ledigleich ein Preis von deutlich unter DM 200 000,- erzielt werden kann
.....
Auskunft:
Helmut König, Ahrenhorst 24, 48324 Sendenhorst-Albersloh, 02535 8846, di 0251 609876, di Fax 0251 6098770, email: galeriekoenigmuenster@t-online.de
Immobilien- und Vermögensverwaltungsgesellschaft,
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23. August 2001
..... Immobilien und ...Versicherunsgmakler GmbH
Mitglied im Verband DEUTSCHER und EUROPÄISCHER Makler (VDM)
Herrn Peter Nießwitz, Neue Str. 3, 31249 Hohenhameln
Ihr Einfamilienhaus in 31249 Hohenhameln/Mehrum, Neue Str. 3
Hier: überschlägige Wertberechnung
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Die Wertermittlung erfolgte für das Grundstück in 31249 Hohenhameln/Mehrum, neue Str. 3, Flur 6, Flurstück 7/6 zur Größe von 997 qm, bebaut mit einem Einfamilienhaus mit Vollkeller, 156,67 qm Wohnfläche (hier EG 82,82 qm und DG 73,85 qm), Holzfenster mit ISO-Verglasung , z. Teil bereits durch Kunststoffenster ersetzt, unterkellerte Terrasse, verklinkert, normale Ausstattung entsprechend dem Baujahr.
Im Abstand von ca. 700 Metern befindet sich eine 650 kW-Windkraftanlage, die bei Süd-, Südwest- bzw. Westwetterlage starke Geräusche erzeigt und aufgrund eines unbebauten Grundstückes zur Anlage, besonders stark im Objekt (bei geöffneten Fenstern) zu hören ist! Hierbei muß beachtet werden, daß diese Umstände den Wert erheblich beeinflussen und entsprechende Abschläge berücksichtigt werden müssen!
Dieter Krämer
Wertminderung der Häuser durch Windkraftanlagen
Hamburger Abendblatt, 4. 10.1997: Häuser und Grundstücke an Schleswig-Holsteins Westküste sind nach wie vor gefragt...sofern nicht Windkraftanlagen in der Nähe stehen. Das ist die Erfahrung des in Kiel ansässigen Immobilienunternehmens Otto Stöben. Immer mehr Windkraftanlagen unterbrechen das natürliche Landschaftsbild...Diese Anlagen bedeuten eine Geräuschbelästigung. Darum lassen sich nach den Erfahrungen des Maklerunternehmens Grundstücke in Windparknähe wie auch im Schatten einzelner Windgeneratoren nur mit erheblichen Preisnachlässen vermarkten. Für einen Resthof beispielsweise, der eine ideale Freizeitimmobilie für Reitfans darstellen würde, konnten nur 50 Prozent des erwarteten Verkaufspreises erzielt werden. Denn unmittelbar an das Grundstück grenzt eine geräuschvolle Windkraftanlage an. Das sei kein Einzelfall, heißt es weiter. Im ganzen Bundesland, also auch an der Ostseeküste, gebe es in der Nähe von Windrädern Preisabstriche zwischen 20 und 30 Prozent...Anfragen...nach Grundstücken in Küstennähe würden nicht selten von vornherein mit der Forderung verbunden: "Aber bitte ohne Windkraftanlagen in der Nähe".
Kieler Nachrichten, 25.9.97: "Immobilien in der Nähe von Windkraftanlagen geraten massiv unter Preisdruck...Abschläge von 20 bis 30 Prozent...seien inzwischen die Regel, sobald Generatoren in Sicht- oder Hörweite sind."
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